GIAN NAN "THÂU TÓM" ĐẤT SẠCH CỦA DOANH NGHIỆP ĐỊA ỐC
27/08/2017
Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở với
giá thấp trong nửa đầu năm nay khá khiêm tốn là do đất sạch sẵn sàng cho
xây dựng ngày một khan hiếm.
Liên quan đến vấn đề tạo lập quỹ đất sạch, ông Ngô Quang Phúc - Phó
tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cho
biết, doanh nghiệp (DN) thường sử dụng ba phương án: tự tiến hành đền
bù, giải phóng mặt bằng, thông qua mua bán, sáp nhập (M&A) và hợp
tác kinh doanh.
Với phương án đầu tiên, hiện rất khó khăn và DN cũng e ngại vì việc
đền bù thường kéo dài, như trường hợp của Quốc Cường Gia Lai tại dự án
khu dân cư Bắc Phước Kiển - Nhà Bè là một ví dụ: gần chục năm vẫn chưa
hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng.
Theo ông Phúc, nguồn cung quỹ đất để DN tự đền bù vẫn còn khá nhiều
nhưng chi phí đền bù quá cao. Về vấn đề này, tại cuộc hội thảo về bất
động sản (BĐS) mới đây ở TP.HCM, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh
giá, quỹ đất sạch trên địa bàn thành phố đang khan hiếm, điển hình,
trong vòng bán kính 10km tính từ nhà thờ Đức Bà (quận 1) hiện không còn
quỹ đất để phát triển nhà ở giá thấp, hoặc có nhưng vướng đền bù giải
tỏa.
Ông Hiển nhìn nhận, đền bù có thể được xem là khâu khó nhằn nhất
trong quy trình phát triển nhà ở. Ngay như một dự án có quy mô hơn 78ha ở
quận 9, dù đã giải phóng mặt bằng gần hoàn chỉnh, chỉ còn 3.000m2 diện tích là bưng biền nhưng không thể đền bù, do giá đã nâng lên 4 - 5 triệu đồng/m2, gấp đôi so với mức giá đền bù trong giai đoạn đầu.
Với phương án tạo lập quỹ đất thông qua M&A, theo ông Phúc, Him
Lam Land đã có nhiều cơ hội nhưng đôi khi lại phát sinh không ít vướng
mắc. Cụ thể là quy hoạch, thiết kế của dự án không phù hợp với ý tưởng
kinh doanh của bên mua lẫn nhu cầu thị trường ở thời điểm mới nên DN mua
dự án gần như phải làm lại các khâu nên mất khá nhiều thời gian để
triển khai thủ tục đầu tư. Ông Nguyễn Minh Khang - Tổng giám đốc Công ty
CP Đầu tư LDG chia sẻ, LDG có dự án quy mô 10.000m2, chỉ vướng ranh 4,2m2 nhưng mất 12 tháng vẫn chưa giải quyết được.
Công ty chấp nhận bỏ 4,2m2 đó để nhanh chóng triển khai dự
án thì cơ quan quản lý buộc làm lại từ đầu, tức DN phải mất thêm 12
tháng nữa để làm thủ tục như cũ. Đó cũng là một trong những nguyên nhân
lý giải vì sao trên địa bàn TP.HCM hiện nay dự án nhiều nhưng chưa thể
triển khai xây dựng.
Với phương án hợp tác kinh doanh, theo đại diện Him Lam Land, vẫn
đang được các chủ đầu tư áp dụng nhưng cách này không phát triển lắm do
trong quá trình tiến tới hợp tác, hai bên phát sinh mục tiêu kinh doanh
khác biệt. Do đó, với DN, họ vẫn chuộng phương án 1 và 2 và chấp nhận
kéo dài thời gian sở hữu được khu đất sạch. Theo tiết lộ của ông Ngô
Quang Phúc, trong năm 2017, Him Lam Land dự định triển khai ba dự án nhà
ở nhưng do vướng một số vấn đề, trong đó có khan hiếm quỹ đất sạch nên
có khả năng phải thay đổi kế hoạch.
Trong việc tìm kiếm đất sạch, DN đặc biệt quan tâm đến doanh nghiệp
nhà nước sắp tiến hành cổ phần hóa, có quỹ đất lớn, nhưng như chia sẻ
của ông Đặng Văn Phúc - Phó tổng giám đốc Saigonres, thì điều khiến các
nhà phát triển BĐS quan ngại là nguồn gốc đất còn nhiều vướng mắc và
định giá đất, cho nên dù quỹ đất nhiều nhưng DN rất khó để tiếp cận.
Nhìn nhận về khó khăn trong việc tìm kiếm và phát triển quỹ đất của
DN BĐS, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giá nhà hiện nay tại
TP.HCM quá cao, vượt quá sức mua một phần do chi phí đền bù, chi phí san
lấp ngày một “leo thang”, đó là chưa nói đến thủ tục hành chính còn quá
nhiêu khê. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, DN BĐS chỉ được khấu trừ
20 - 30% chi phí đền bù giải phóng mặt bằng khi đã đóng tiền sử dụng đất
cho Nhà nước.
Theo Doanh nhân Sài Gòn