Bất động sản ấm lên, nhưng giá khó tăng

Kinh tế Việt Nam năm nay đang được hỗ trợ bởi nhiều thông tin tích cực. Trước hết, kinh tế thế giới đang có xu hướng hồi phục, giúp một số lĩnh vực liên quan đến nông nghiệp và xuất khẩu hồi phục, qua đó kéo nền kinh tế đi lên. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ Việt Nam cũng sẽ tăng, giúp Việt Nam có thêm nguồn lực để khôi phục thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên

Bên cạnh đó, lãi suất tiếp tục giảm và tín dụng mở rộng là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Trong năm 2014, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chủ trương hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Đối với các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản, Ngân hàng Nhà nước chủ trương kiểm soát và giải quyết từ từ. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm thời gian để giải quyết khó khăn.

Mặt khác, nhu cầu về nhà ở rất lớn. Đến năm 2030, dự kiến dân số tại Hà Nội sẽ gần 10 triệu người và tại Tp.HCM là hơn 12 triệu người. Nếu tính theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 15 m2/người, thì giai đoạn 2010 - 2030, riêng tại 2 thành phố lớn này cần thêm 160 triệu m2 nhà. Đây là căn cứ quan trọng cho các doanh nghiệp tiếp tục mạnh dạn đầu tư vào các dự án bất động sản tiềm năng.

Việc hàng loạt dự án giao thông kết nối Hà Nội và Tp.HCM với khu vực lân cận đang từng bước hoàn thành sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển.

Tuy vậy, thị trường bất động sản đang phải đối diện 4 thách thức.

Thứ nhất, giá bất động sản vẫn còn rất cao so với thu nhập của người có nhu cầu. Mặc dù giá bất động sản đã giảm 20 - 50% trong năm 2013, nhưng vẫn còn quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người dân. Trong khi đó, tình hình kinh tế vẫn chưa thực sự hồi phục và tâm lý người dân còn ngại chi tiêu. Do đó, giá nhà khó tăng trong năm nay.

Thứ hai, nền kinh tế, đặc biệt là các nhà đầu tư và đầu cơ đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi những biến động từ cuối năm 2011 đến nay, nên lực cầu hiện nay của thị trường chưa đủ thời gian hồi phục để có thể tiêu thụ hết lượng hàng tồn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, việc làm và thu nhập của nhóm nhân viên văn phòng chưa được cải thiện, khiến nhu cầu mua căn hộ bị giảm so với các nhu cầu bức thiết khác.

Thứ tư, hoạt động và dòng tiền sản xuất - kinh doanh trong nền kinh tế chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Do vậy, thị trường bất động sản vẫn thiếu bệ đỡ thiết yếu cho tăng trưởng.

Với các yếu tố trên, áp lực giảm giá có thể còn tiếp tục diễn ra ở các phân khúc trung và cao cấp. Đối với phân khúc căn hộ bình dân thì nhu cầu trong dân vẫn rất lớn, nên giá khó giảm hơn. Dự báo đến cuối năm, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, giao dịch sẽ tăng mạnh hơn, nhưng giá khó tăng.

Chứng khoán có xu hướng tăng?

Sau khi tăng mạnh trong mấy tháng đầu năm, hiện giá chứng khoán đã chững lại và trồi sụt khá thất thường. Đặc biệt, trong phiên giao dịch ngày 8/5, VN-Index đã giảm tới 32,88 điểm, mức giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, thị trường này được dự báo khởi sắc đáng kể trong những tháng cuối năm.

Có nhiều cơ sở cho dự báo thị trường chứng khoán khởi sắc trong năm nay. Trước hết, kinh tế thế giới phục hồi là yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2014. Mặc dù về cơ bản, kinh tế Việt Nam vẫn còn đối mặt một số khó khăn do đang trong giai đoạn tái cấu trúc nền kinh tế và xử lý nợ xấu, song đang có dấu hiệu cải thiện tích cực và dự báo tăng trưởng cao hơn so với năm 2013. Điều này sẽ hỗ trợ tâm lý cho thị trường chứng khoán.

Mặt khác, lạm phát trong năm nay dự báo vẫn trong tầm kiểm soát của Chính phủ, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô. Do vậy, lãi suất và tín dụng của các tổ chức tín dụng đang hỗ trợ tích cực cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư.

Đồng thời, năm 2014, dự báo giá vàng và tỷ giá sẽ khá ổn định, do đó dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang chứng khoán nhiều hơn. Bên cạnh đó, dự thảo về quy định về tỷ lệ sở hữu của nước ngoài đối với các công ty niêm yết dự kiến sẽ bắt đầu có hiệu lực từ giữa năm 2014. Theo đó, các công ty niêm yết sẽ tự quyết định tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thông qua đại hội đồng cổ đông hoặc lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản, thay vì phải xin ý kiến của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài có thêm cơ hội đầu tư vào các công ty niêm yết.

Tuy nhiên, thị trường chứng khoán 2014 cũng đối diện khá nhiều bất lợi, như kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn tái cấu trúc, nên sẽ thường xuyên xuất hiện những thông tin ảnh hưởng đến tâm lý của thị trường. Bên cạnh đó, nợ xấu vẫn chưa được giải quyết dứt điểm sẽ khiến niềm tin của nhà đầu tư chưa thực sự tốt. Đặc biệt, nhà đầu tư rất quan tâm đến tiến trình xử lý nợ xấu của Ngân hàng Nhà nước.

Thị trường chứng khoán những tháng đầu năm 2014 có tăng mạnh, nhưng không dựa trên những yếu tố hỗ trợ vĩ mô. Cụ thể, sức cầu trong dân vẫn yếu, nên lạm phát tăng thấp và doanh thu bán lẻ những tháng đầu năm 2014 tăng chậm, tỷ lệ tồn kho vẫn ở mức cao, tín dụng tăng trưởng âm và các ngân hàng thương mại vẫn rất khó giải ngân cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Do đó, việc tăng giá cổ phiếu vừa qua chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố đầu cơ, nên sẽ không bền vững.

Tóm lại, trong năm 2014, thị trường chứng khoán sẽ có xu hướng tăng, nhưng càng về cuối quý thì lực cầu càng có xu hướng sụt giảm do các yếu tố kích thị trường như tăng trưởng bất động sản, vốn ngoại không còn tác động.

Dự báo trong quý II và III-2014, thị trường giao dịch quanh mức 500 - 550 điểm, do các yếu tố kỳ vọng đã phản ánh hết trong quý I, nền kinh tế vẫn trong quá trình tái cấu trúc. Đến cuối năm, cùng với những tiến triển của nền kinh tế, thị trường chứng khoán có thể có đợt tăng mới, nhưng khó vượt ngưỡng 600 điểm.

Giá vàng trung bình năm 2014 được dự báo ở mức 1.292 USD/ounce, giảm 8% so với năm 2013. HSBC dự báo, nguồn cung vàng từ khai quặng sẽ giảm nhẹ, nguồn cung vàng vụn tăng yếu, nhu cầu vàng của các ngân hàng trung ương không có biến động lớn, trong khi nhu cầu vàng nữ trang, tiền xu vàng và vàng thỏi tiếp tục tăng. Với việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục cắt giảm gói nới lỏng định lượng QE3, khả năng USD sẽ mạnh lên, tác động tiêu cực đến giá vàng.

Ngân hàng UBS dự báo năm 2014, giá vàng sẽ tăng 8,3% so với năm 2013, lên 1.300 USD/ounce, nhưng dự báo giá vàng năm 2015 chỉ ở mức 1.200 USD/ounce.

Tuy nhiên, Société Générale SA và Goldman Sachs Group Inc., nhận định rằng, giá vàng sẽ giảm khi nền kinh tế khởi sắc hơn, làm Fed đẩy nhanh tiến độ thu hẹp các biện pháp kích thích kinh tế.

Theo nhà phân tích Jeffrey Currie từ Goldman Sachs tại New York, giá vàng sẽ hạ khi tăng trưởng kinh tế Mỹ được cải thiện. Dự báo, giá vàng có thể sẽ chỉ ở mức 1.050 USD/ounce vào cuối năm.

Chuyên gia Robin Bhar của Société Générale SA cũng nhận định, giá vàng sẽ ở mức 1.050 USD/ounce trong quý IV-2014. Tài liệu mới công bố của Fed cũng cho thấy, các nhà hoạch định chính sách nhìn chung đều dự báo nền kinh tế lớn nhất thế giới này sẽ tăng trưởng ở mức độ vừa phải trong những quý tới, cho phép Fed rút dần các biện pháp kích thích kinh tế.

Mặc dù vừa qua, giá vàng có xu hướng tăng mạnh, do những bất ổn chính trị liên quan căng thẳng giữa Nga và Ukraine và nguy cơ xảy ra 1 cuộc chiến tranh lạnh giữa Nga và phương Tây, song hầu hết các tổ chức đều cho rằng, giá vàng năm nay sẽ tiếp tục giảm so với năm 2013, do kinh tế tiếp tục xu hướng phục hồi. Đặc biệt, việc Fed giảm gói kích thích kinh tế sẽ khiến dòng vốn rút khỏi vàng và đầu tư vào kênh trái phiếu và cổ phiếu.

Trong khi đó, tại thị trường vàng trong nước, nhu cầu được dự báo tăng trong năm nay, do lãi suất ngân hàng giảm.

Thị trường ngoại hối tương đối ổn định

Có nhiều dự báo khác nhau về thị trường ngoại hối từ các tổ chức trong và ngoài nước. Tuy nhiên, cần xác định các nhân tố giúp ổn định tỷ giá trong năm 2014, như lạm phát kỳ vọng tăng ở mức thấp, giúp ổn định giá cả và giữ vững giá trị đồng nội tệ. Các nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đầu tư gián tiếp nước ngoài tiếp tục được kỳ vọng có nhiều khởi sắc. Ngoài ra, dự trữ ngoại hối tương đối ổn định sẽ giúp Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốt tỷ giá trong năm 2014.

Tuy vậy, năm 2014, Việt Nam có thể nhập siêu cao hơn năm 2013, cộng thêm các nhu cầu về ngoại tệ của Chính phủ, nên tỷ giá USD có thể biến động trong khoảng 2 - 4%.