BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM VỚI 4 NHÂN TỐ TIỀM ẨN RỦI RO

4 nhân tố tiềm ẩn rủi ro cho thị trường bất động sản trong thời gian tới đang được đánh giá là lực lượng nhà đầu tư thứ cấp ngày càng nhiều, lệch pha cung cầu lớn dần, tăng trưởng tín dụng - nợ xấu cao, thiếu chính sách hỗ trợ người mua nhà ở xã hội.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa có báo cáo đánh giá thị trường nhà đất 9 tháng đầu năm cùng thông điệp cảnh báo thị trường này đã xuất hiện một số dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn.

Cung cầu lệch pha

Hiện nay, mặc dù phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang trên đà phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, phân khúc này đang có dấu hiệu cung vượt cầu. Ngoài vùng lõi trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, Tp.HCM đang hình thành thêm khu vực mới, tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở phía Đông TP, qua địa bàn quận Bình Thạnh, quận 1, 4 và một phần quận 9, Thủ Đức cùng một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ với giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2. Nhu cầu người mua căn tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng đang là rất cao. Các dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng cũng không đáp ứng được nhu cầu.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang chứng kiến việc thiếu dự án nhà ở xã hội khi toàn TP chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng. Thị trường Tp.HCM cũng ghi nhận 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp, 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới.

Nguồn cung nhà ở theo số liệu của Sở Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016,  đã công nhận 47 dự án bán nhà hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn. Các dự án nêu trên gồm 23.462 căn hộ chung cư với tỷ lệ 96,6%, 999 nhà thấp tầng. Sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Nhà ở thương mại được giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư lại thiếu.

Số lượng nhà đầu tư bất động sản thứ cấp gia tăng

Thị trường tiếp tục có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê trong 9 tháng qua. Tuy nhiên, đa số nhà đầu tư thứ cấp mua để bán lại kiếm lời, nhất là ở phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng 50% tùy dự án.

Khảo sát của CBRE cho biết, với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại Tp.HCM, nhóm người này chủ yếu mua để đầu tư, kinh doanh khi số liệu khảo sát cho thấy có 38% mua để cho thuê, 21% mua để bán lại, 29% mua để ở. Thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm khoảng 70%. Hiện nay, tỷ lệ này là khoảng 50%. Đây là điều cũng đáng lo ngại. Ở phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán vừa phải ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Tín dụng và nợ xấu tăng trưởng cao

Theo thông số ghi nhận được, tăng trưởng tín dụng Tp.HCM đạt 13,26%. Con số này so với cuối năm 2015 đã tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất huy động tiết kiệm ghi nhận giảm 0,3 - 0,4%. Lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở khoảng 8,7 - 9,9%. Các doanh nghiệp bất động sản có quy mô trung bình, nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn TP chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ, trong khi chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua cũng đã yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay nhằm kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Người mua nhà thu nhập thấp chưa có đầy đủ chính sách hỗ trợ tín dụng

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 vào tháng 1/2013 triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường bất động sản xử lý hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Chương trình này hỗ trợ cho 56.181 cá nhân, hộ gia đình có nhà ở, giúp cho thị trường bất động sản hồi phục kể từ cuối năm 2013.

Vào thời điểm này, gói 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 28.344 tỷ đồng, đạt 86,3%. Trong đó, có 56.181 cá nhân, hộ gia đình đã được cam kết cho vay 27.480 tỷ đồng. Tại Tp.HCM, gói tín dụng ưu đãi này đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng. Trong đó, 10.525 cá nhân, hộ gia đình vay 5.520 tỷ đồng, 7 doanh nghiệp được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên thời gian vừa qua, NHNN đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi nêu trên cho các dự án nhà ở xã hội kể từ ngày 01/6/2016 đồng thời chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/03/2016, giải ngân đến hết ngày 31/12/2016.Cũng theo quy định mới này, các trường hợp nhận nhà từ ngày 1/1/2017 trở đi không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.

Hiện tại, gói 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã kết thúc. Hiện nay, chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được do đó người thu nhập thấp ở các đô thị, những đối tượng chính sách hiện chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở.

Nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng 4 nhân tố tiềm ẩn rủi ro nêu trên, sự ổn định của thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng tiêu cực trong thời gian tới. Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định.